中大总裁班mba荐书：《城里的房子》

今天要推荐的这本书，是徐远教授的《城里的房子》，我特别喜欢的书里的一句话，“城里的房子，比月光还要珍贵”。因为稀缺，所以显得格外珍贵。

在房地产行业工作了13个年头，见证了地产行业起起伏伏，也见证了很多城市的变迁，地产行业是典型的周期性行业，随经济周期上上下下，起起伏伏，调控伴随着房地产行业很多年，一直有一放就涨，一调就死的说法，这些年也看了不少关于房地产方面的书，但很少有书能够精准的把房地产的事情讲述清楚，众口难调，众说纷纭，现在我找到了这本书，是我这些年看到了解释房价比较好的一本书，推荐给你。

记得曾经不少经济学者，长期唱衰中国房地产，很多人听信这些话，在犹豫中错失了很多机会，也许，这些学者的言论与他们的行为可能高度不一致，唱衰中国房地产的人，也许买了很多房子，很多搞技术分析的股评家，也可能从来没有买过股票，通过言语在不断撩拨我们的神经，我们真的很难判断，要相信谁，不要相信谁。

看看下面这些问题，在你头脑中是怎样的认知？你同意这些观点吗？

1）未来人口将会老龄化，每个孩子一对父母和四对老人，孩子最少要继承3套以上的房子？这么看，未来房价一定会跌。

这里没有讲清楚一件事，决定房价最重要的事，是位置，这件事李嘉诚很早就说过，位置位置还是位置，问题是，如果你认为房价一定会跌，那么，是哪里的房价一定会跌？是大城市的核心位置吗？是大城市郊区位置吗？还是中小城市？不能回答上面的问题，就没办法说未来房价会跌还是会长，你不能把人口按静态考虑，一个地区的人口如果永远不流动，那当然会出现房价下跌，但是人口一定会流动，人口会持续向大都市圈流动，只要有人口流动，就会带来对房子的需求，就会带来有些地方涨，有些地方跌，这样，你就能清楚的知道，哪些地方会涨，哪些地方会跌，这个问题一定要多元去看。

2）国家调控的目的，是让房价下降！买房子要在继续等。

这句话对吗？没有哪位官员说过要让房价降，没买房的老百姓当然希望房价降，就像没买股票的人一定希望股市跌，房地产调控政策，是“房住不炒”，而房住不炒，是要让房价的“涨幅”控制在一个合理范围内，注意，这里说的是“涨幅”，房价是可以涨的，但是涨幅要能够在控制范围内。

为什么要这样？中国经济，可以比喻成一辆快速行驶的火车，火车跑得太快，很多人就会掉队，就会跟不上，买房子，才能跟着中国经济跑，没买房子，相当于没上车。有人上车了，有人没上车，贫富差距就会加剧，不利于国家的团结与稳定，所以要让更多的人能够尽快上车，能够享受经济增长带来的好处，所以，趁着调控，趁着政府帮你压着房价，在力所能及范围内，尽快买房，不要等。如果你笃定中国经济还会继续上涨，中国的房价和经济会高度绑定，可能中国十年后经济会放缓，至少这十年的收益不要错过。

3）买个郊区的大房子，还是城里的小房子？

还是那句话，决定房价的因素没有变，还是位置，房子老，小区环境差，这些都不重要，位置会带来配套，教育，医疗，商业等，尤其是年轻人，你每天在家里的时间能有几天？决定房价快速涨跌的，位置永远是第一要素，所以，一定要选择核心位置，有优势资源的房子。

从这个角度看，郊区的大房子，不如城里的房子，甚至，一线城市郊区的大房子，不如强二线城市核心的房子。是不是有些颠覆呢？

4）首付怎么付？贷款怎么还？

同样的总价，首付尽可能少付，做最长的贷款安排，现在中国最长贷款年限是30年，用来对冲当下的贷款压力，考虑中国每年3%的通货膨胀率，现在100万，大概率等同于未来10年后的50万，所以，尽量把钱放到后面还。手里如果有钱了呢？要提前还贷吗？不要，买什么？指数基金是个不错的选择。无论什么都好，只要能高于贷款利率就行了。

类似上面这一类观点还有很多，也许有些你相信，有些你不相信，这也没关系，在我上MBA课的时候，就听到过很多老师言之凿凿的说，中国的地方政府和开发商之间一定有猫腻，后面的房价一定会跌等等。一方面可能是他们不是这个领域的专家，凭感性脱口而出，这些和普通人的认知其实没什么区别，在主流学术圈子，依然对很多问题没法达到一致性看法，地产圈子里的人，决策水平也千差万别，人与人之间观念的差别，甚至比人与动物之间的差别还要大。

作为一个在混沌世界的个体，只能擦亮眼睛，下面分享一个我的心法，如果你想快速搞清楚一个领域，先去找这个领域的十本书，虽然我在地产行业，但也很容易扎在里面出不来，所以我的经验是，地产行业的从业者，不一定能看清地产行业是怎么回事，只能找这个领域的十本书，先扫读，然后选择1-2本书做精度，这样才能得到一个大致的框架认知。别的领域也一样，找最好的十本书，看起来。这个公众号的定位，就是给你推荐这些领域里面的好书。

所以，可能你是地产行业从业者，或者是想买房子的人，应该把徐远教授几本书都拿过来好好读一下，现在这个市场上，自从任志强先生不再发声之后，也就徐远教授能够做出一些专业的趋势判断，实际上，房地产所隶属的金融学，是比较确定的学问，不像经济学或哲学，会有非常多不同的声音。

好了，今天的荐书就到这，记得读读这本《城里的房子》，很多电子书平台都有这本书，如果你没有时间，只看这本书的第一篇就够了，房地产的事，其实特别简单。

一定要买，但是，买在哪里，这是个学问。

来源：伟民读书